Những thay đổi lớn đang tìm đến với lĩnh vực bất động sản Mỹ. Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia Mỹ (NAR) mới đây đã đưa ra dự quyết loại bỏ mức hoa hồng 5-6% truyền thống, đồng thời có kế hoạch giới hạn chi phí môi giới ở một con số cụ thể hoặc để các công ty và khách hàng tự thoả thuận một cách phù hợp.
Trong nhiều thập kỷ qua, có một thông lệ ở Mỹ là người bán nhà phải trả hoa hồng cho cả môi giới bất động sản của mình và của người mua. Mức hoa hồng, dù không phải là quy định nhưng được coi như tiêu chuẩn chung, thường vào khoảng 5-6%.
Ví dụ, đối với một ngôi nhà ở Mỹ có giá 400.000 USD, thì số tiền hoa hồng đã lên tới 20.000 đến 24.000 USD, cao hơn nhiều so với mức mà người dân ở các quốc gia khác thường trả. Nhiều quốc gia như Pháp, Đức hay Nga có mức phí trung bình dao động 3,4% đến 5%, trong khi nhiều nơi khác như Anh, Trung Quốc và Úc ghi nhận chi phí hoa hồng vừa phải hơn trong khoảng 1,3% đến 2,5%. Riêng ở Anh, tỷ lệ này là 1,2%, mức thấp nhất trên tám thị trường bất động sản lớn nhất thế giới.
Một khi quy định mới được thông qua, người bán nhà tại Mỹ sẽ không còn phải trả cả hoa hồng cho môi giới đôi bên như trước nữa. Người bán có thể thương lượng một khoản phí cố định để tiếp thị căn nhà của họ, hoàn toàn không liên quan đến giá bán. Còn phía người mua có thể cân nhắc dịch vụ theo kiểu “a la carte”, thoải mái lựa chọn giữa việc trả ít phí hơn nếu tự tìm nhà trên Internet hoặc chấp nhận trả nhiều hơn nếu muốn có người trực tiếp đưa đi xem nhà khắp nơi.
Các nhà kinh tế tại Ngân hàng Dự trữ Liên bang Richmond ước tính, những thay đổi này có thể tiết kiệm cho người mua-bán nhà ở Mỹ 30 tỷ USD mỗi năm, với phần lớn số tiền đó sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến thu nhập của các đại lý bất động sản.
Điều này cũng sẽ dẫn đến tính cạnh tranh hơn, nhiều điều khoản thương lượng hơn và cuối cùng là hạ bớt chi phí bất động sản nói chung. Từ đó, mang tới nhiều cơ hội mua bán nhà cho người dân cũng như thu gọn và phân cấp lại bộ máy môi giới bất động sản một cách rõ ràng hơn, ví dụ như đại lý cao cấp mang đến dịch vụ bổ trợ còn đại lý bình dân chỉ xử lý các giao dịch đơn thuần, tương tự như những gì đã được thấy ở một số thị trường khác như môi giới chứng khoán và đại lý du lịch.
Tại Mỹ, ngành môi giới bất động sản được phân chia ra làm 3 cấp bậc riêng biệt với vai trò khác nhau. Cấp thấp nhất là “saleperson”, được hiểu là người bán hàng có nhiệm vụ dắt mối cũng như chào hàng. Họ sẽ phụ trách quảng bá bất động sản, tìm kiếm và tư vấn thông tin cho khách hàng. Đây là công việc không yêu cầu chứng chỉ hành nghề nhưng thường vẫn phải qua các lớp đào tạo căn bản.
Cấp bậc thứ hai là “real estate agent” – nhân viên môi giới, những người sẽ đại diện cho người mua, người bán hoặc chủ đầu tư trong các giao dịch. Họ giữ thêm nhiệm vụ thương lượng giá cả và giải quyết các thủ tục pháp lý kèm theo khi tiến hành giao dịch. Đây là công việc đòi hỏi giấy phép và chứng chỉ hành nghề.
Cấp bậc cao nhất trong ngành môi giới bất động sản, “broker” hay còn gọi là môi giới viên cao cấp là những người có thể hoạt động độc lập và mở công ty riêng. Phần lớn họ sẽ nắm giữ các tập khách hàng cao cấp nhất, đặt ra chiến lược phát triển, quản lý toàn bộ hoạt động của công ty. Để trở thành “broker” cần phải hoàn tất các khoá học về thuế, luật cũng như tài chính; vượt qua kỳ thi sát hạch và có kinh nghiệm làm việc ở các công ty bất động sản ít nhất từ 1-3 năm.
Hiện tại, các đại lý môi giới bất động sản ở Mỹ vẫn đang ráo riết tìm hiểu xem quy định mới này sẽ có ý nghĩa gì đối với hoạt động kinh doanh của họ. Khi mất đi mức phí cố định, các đại lý sẽ phải nỗ lực hơn nữa để chứng minh giá trị và vị thế của họ trên thị trường nếu muốn đẩy mạnh doanh thu.
Kevin Wilson, Chủ tịch của đại lý Greater Nashville Realtors cho biết: “Tôi nghĩ rằng các nhà môi giới bất động sản phải học cách kinh doanh theo một góc nhìn mới. Nhưng tôi cũng nghĩ đây mới chỉ một vết nhăn trong cảnh quan chứ không phải một quả mìn nguy hiểm”.
Việc hạ bớt tiêu chuẩn hoa hồng có thể khiến một số đại lý chuyển sang làm công việc khác, nhưng đó không hẳn là một tin xấu. Bởi nước Mỹ đang có tới 2,5 đến 3 triệu đại lý bất động sản – nhiều hơn bất kỳ quốc gia nào khác nếu xét về quy mô thị trường nhà đất. Ví dụ, Mỹ có doanh số bán nhà mỗi năm cao gấp 6 lần so với Vương quốc Anh, nhưng số đại lý lại nhiều hơn 26 lần.
“Rất có thể nhiều đại lý sẽ phải đóng cửa khi thu nhập giảm mạnh, đây là thực tế mà nhiều nhà môi giới cần phải học cách chấp nhận”, Jovani Ortiz, một môi giới viên ở Long Island (Mỹ) nhận xét.
Mặc dù “chiếc bánh” hoa hồng có thể bị co lại hoặc chia thành nhiều miếng nhỏ hơn, nhưng các đại lý đủ khả năng để trụ vững vẫn có thể duy trì được doanh thu ổn định.
Về phía mình, Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia Mỹ cho biết, trong tuyên bố gần đây rằng các thay đổi mới sẽ giúp hoạt động môi giới bất động sản trở nên dễ tiếp cận hơn với tất cả mọi người dân, giảm chi phí cho cả người mua và người bán, tăng cơ hội sở hữu nhà ở một cách công bằng và thúc đẩy lượng người mua tiềm năng.
“Khi sự minh bạch được mở rộng trong một thị trường trước đây còn thiếu sót, bất kỳ nhà kinh tế nào cũng sẽ nói với bạn rằng điều đó giúp giảm chi phí ma sát – tức là hoa hồng – đặc biệt là ở một quốc gia có cấp độ và quy mô lớn như ở Mỹ”, ông Ryan Tomasello, nhà phân tích ngành bất động sản của công ty tài chính Keefe, Bruyette & Woods, nhấn mạnh.
Những thay đổi trong quy định về hoa hồng sẽ có hiệu lực vào tháng 7/2024, đúng vào thời điểm sẽ có thêm nhiều người mua/bán nhà để chuẩn bị cho giai đoạn năm học mới bắt đầu. Nhưng vẫn chưa rõ liệu toàn cảnh thị trường sẽ thay đổi nhanh đến mức nào.
Một số chuyên gia khuyến nghị, người tiêu dùng nên nghiên cứu hoặc nói chuyện trước với đại lý môi giới để tìm hiểu thêm về chi phí cũng như so sánh lợi ích của việc chuyển nhà trước thời hạn hay đợi cho đến khi các quy định mới được ban hành. Bởi lẽ, bên cạnh hoa hồng, còn có rất nhiều yếu tố khác cần cân nhắc khi quyết định thời điểm mua/bán nhà, điển hình như lãi suất, nguồn cung trên thị trường, hoàn cảnh sống cũng như các khía cạnh riêng tư của gia đình.
